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Creci 8615-F
Londrina, 22 de Julho de 2018 - 11h51
FALE COM O DR. WALID KAUSS
Este documento constitui obrigação do locador e direito do locatário. Os contratos locativos normalmente afirmam que o imóvel está em perfeitas condições de uso e habitabilidade. A presunção, portanto, ao contrário do que muita gente pensa, é favorável ao locador. Nestes casos, somente com a vistoria de entrada em mãos, poderá o locatário contestar eventual pedido indenizatório, que não coincida com a realidade inicial.
Em nenhuma hipótese o locador pode se recusar ao recebimento das chaves, pois abre ao locatário o direito de depositá-las em juízo, caso em que o locador arcará com o pagamento das custas e honorários advocatícios. No exemplo descrito, deve recebê-las, passando recibo por escrito, ressalvando os reparos necessários. Em seguida notificar o inquilino e fiadores para realizá-los, cobrando os dias ou tempo necessários à sua realização. Em caso de recusa deve instruir pedido de cobrança judicial, com a vistoria de entrada e de saída, assim como os orçamentos respectivos.
Tanto locador quanto locatário devem promover expressa notificação prévia, com trinta dias de antecedência, o que porá fim à locação. Em caso de inexistência de notificação por parte do locador, este não poderá retomar o imóvel. Em caso de inobservância pelo locatário, este pagará multa equivalente a um mês de aluguel e encargos.
Após o termino do prazo contratual, tanto na locação residencial quanto comercial o contrato é prorrogado automaticamente, por prazo indeterminado, permanecendo válidas todas as cláusulas e condições do contrato original. Assim é desnecessária sua renovação expressa ou por escrito.
As garantias duram apenas pelo prazo contratual. Porém é possível a pactuação sem limitação de tempo até a devolução do imóvel. Neste caso remanescem válidas quaisquer das formas de garantia, perdurando até a efetiva entrega das chaves. Pretendendo o fiador exonerar-se da fiança, após o término do prazo, quando pactuada sem limitação de tempo, bastará promover a notificação prévia ao locador, com prazo de 60 (sessenta) dias.
As garantias são três: 1) Fiança 2) Seguro fiança bancário 3) Caução em dinheiro, móveis ou imóveis. Estas são excludentes, ou seja, é vedado pactuar mais de uma forma de garantia.
É permitido pela Lei do Inquilinato transferir a responsabilidade pelo IPTU ao locatário. Porém é vedado estabelecer esta responsabilidade quanto ao fundo de reserva. Note-se que no silêncio do contrato, o IPTU será sempre pago pelo locador, pois a dívida é do imóvel.
É muito comum que o inquilino, tanto nas locações residenciais quanto comerciais introduza modificações, acessões ou benfeitorias (banheiros, aumento de área construída etc.), que tanto podem justificar-se por necessidade, quanto para benefício e incremento de sua atividade comercial. Nestes casos, a Lei do Inquilinato (artigo 35) é expressa em permitir que estas benfeitorias sejam incorporadas ao imóvel, sem qualquer direito a indenização. Porém a pactuação deve ser expressa. No silêncio do contrato, o locatário deverá ser indenizado, podendo reter o imóvel até integral satisfação do investimento.
Em caso de descumprimento pelo locador, ficará este sujeito à rescisão contratual cumulada com perdas e danos. Quanto ao locatário, ficará sujeito à ação de despejo cumulada com as multas contratuais pactuadas, além é claro da indenização por reparos.
São várias, prevista no artigo 23 da Lei do Inquilinato, porém as mais importantes são: A) Pagamento pontual dos aluguéis e encargos. B) Servir-se do imóvel ao fim destinado (comércio ou residência). C) Não ceder ou transferir o contrato e a posse direta do imóvel, sem expresso consentimento do locador. D) A manutenção do imóvel, com os mesmos cuidados com se fosse seu.
São várias previstas no artigo 22 da Lei do Inquilinato, porém as mais importantes são a entregue do imóvel em condições de servir ao fim a que se destina, e sua manutenção no período. Por exemplo, não pode entregar um imóvel para fins comercias sem a fiação elétrica ou se o zoneamento municipal não permite a instalação daquela atividade na região. Ou ainda numa locação residencial, entregar o imóvel sem instalações hidráulicas (banheiro etc.) Por fim, havendo qualquer reparo necessário (telhado etc.) não causado pelo inquilino, deve ser imediatamente reparado pelo locador.
Não, somente com autorização escrita do locador. A Lei do Inquilinato é tão rigorosa na proibição, que mesmo que o locador tenha ciência do empréstimo há bastante tempo, porém sem autorização expressa (escrita), este pode retomar o imóvel (despejo), fundamentado na cessão inconsentida.
A) Através de mútuo acordo (distrato) que deve ser elaborado por escrito. B) Quando ocorrem infrações contratuais graves, tais como falta de pagamento do aluguel e encargos, cessão inconsentida, falta de conservação etc. Obs. Relembre-se que a ação para a retomada é sempre a ação de despejo.
Não necessariamente, neste caso ocorre a sub-rogação legal, transmitindo-se ao comprador-locador todos os direitos e obrigações do contrato. O Mesmo em caso de morte do locador, com a transmissão automática dos direitos aos herdeiros.
Sim, neste caso o comprador do imóvel ou promissário comprador (venda a prazo), e desde que o contrato esteja registrado no registro imobiliário, poderá pedir o imóvel (denunciar), bastando notificação ao inquilino com noventa dias de antecedência.
Sim, conforme a Lei do Inquilinato, o locador deve notificar o locatário que o imóvel foi posto à venda, informando as condições do negócio (preço, prazo etc.). O inquilino tem assim, trinta dias para exercer a compra, ou caducará este direito. Porém, na prática esta prerrogativa dificilmente é exercida, pois só há obrigatoriedade (obrigação legal de venda ao inquilino), se o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, pelo menos trinta dias antes da venda, o que dificilmente acontece. Nestes casos, resta ao locatário preterido pleitear perdas e danos.
Neste caso, para livrar-se inteiramente da multa, deve notificar por carta do empregador, com trinta dias de antecedência. Não pode ser mera notificação verbal.
Sim, basta pagar a multa proporcional determinada pela Lei do Inquilinato: Geralmente três aluguéis. Por exemplo, se ficou seis meses em um contrato de um ano, pagará meia multa.
Não, nem mesmo pagando a multa contratual. Neste caso somente por distrato amigável e com o consentimento do locatário.
É perfeitamente possível. Não se pode confundir a figura do locador (senhorio) com a do proprietário. Assim é possível que não proprietários aluguem um imóvel – ex: usufrutuário.
Embora a situação descrita seja quase de empréstimo gratuito (COMODATO). Na verdade a relação é de locação verbal (provada pelo recibo). Neste caso a ação a ser proposta é o DESPEJO. Qualquer outra importará na extinção do processo pelo juiz, por falta de adequação processual.
Não, esta situação caracteriza até mesmo infração penal. O aluguel deve ser pago com o mês vencido, exceção na locação por temporada, (praia ou para realização de curso – máximo de três meses).
Não, os reajustes e respectivos índices são previstos por lei e somente incidem no aniversário do contrato. Qualquer modificação para mais ou menos, somente por mútuo acordo, ou por revisão judicial após três anos do início.
Nas locações comerciais é livre a pactuação, que pode ser de um ano, dois, três etc. Deve-se, no entanto, evitar a locação por cinco anos ininterruptos (contrato escrito), pois permite nestes casos, a renovação compulsória pelo locatário, que poderá exercer este direito seis meses antes do término contratual.
Nas locações residenciais o espírito da Lei do Inquilinato visa proteção à família, que não pode ser compelida a mudar todos os anos. Assim, dependerá: A) Se o locador tem mais de um imóvel, convém fazer pelo prazo de 30 meses, pois ao final deste prazo, basta pedir o imóvel por não mais convir a locação (é chamada denúncia vazia ou imotivada). Caso locado por menos de meses, a lei só autoriza a retomada ao final, de cinco anos. B) Se possuir apenas um imóvel pode ser pactuada por um ano, (ao final poderá pedir para uso próprio). Caso não pretenda utilizar –se do imóvel ao final de um ano, deve também locar por trinta meses.Obs.: O pedido de retomada para uso próprio tem a presunção legal de sinceridade. O locador obterá por certo o despejo do imóvel. Constatada, porém, a falsidade na motivação, ficará sujeito a elevadas multas, sem prejuízo da sanção penal prevista.
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